İpotek Nedir?
İpotek, bir borcun ödenmesini güvence altına almak amacıyla alacakların gayrimenkul üzerinden teminat altına alınmasıdır. Borç ödenmezse alacaklı, gayrimenkulün mülkiyetini doğrudan talep edemez; ancak gayrimenkulün satılmasını isteyerek alacağını tahsil etme hakkına sahiptir. Taraflar mülkiyet devri konusunda anlaşsalar dahi bu durum tapu siciline tescil edilemez.
İpotek, gayrimenkul el değiştirse bile geçerliliğini korur. Yani ipotekli bir gayrimenkul satılsa da, yeni alıcı, borcun ödenmemesi durumunda gayrimenkulün satış riskiyle karşı karşıya kalabilir.
İpotek ayrıca, konkordato veya iflas durumlarında da alacaklıyı korur. Normal şartlarda bir işletme iflas ettiğinde mal varlığı ve alacaklar borçları karşılamazsa alacaklılar alacaklarının yalnızca bir kısmını alabilir. Ancak ipotekli alacaklarda alacaklı, ipotekli gayrimenkulün satışından elde edilen gelirden tek hak sahibi olur.
İpotek, alelade bir sözleşmeyle kurulamaz; tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Günümüzde iki tip ipotek yaygın olarak kullanılmaktadır:
-
Anapara İpoteği: Belirli bir borç için ipotek tesis edilir.
-
Üst Sınır İpoteği: Henüz doğmamış ancak ileride doğabilecek borçları da kapsar.
Günümüzde ipotek, özellikle konut, arsa ve ticari gayrimenkul finansmanında, kredi ve yatırım güvenliği açısından kritik bir araçtır. Bankalar, arsa veya konut kredilerinde ipotek ile borcun teminat altına alınmasını talep eder ve tapu siciline tescil ettirir.